Drastičan rast cijena nekretnina - u nekim županijama čak do 30 posto

Cijene na tržištu nekretnina u drastičnom su porastu nakon globalnih i regionalnih turbulencija u proteklih nekoliko godina

Ni pandemija ni potresi nisu uspjeli zaustaviti rast cijena na tržištu nekretnina, no u periodu od 2019. do 2021. godine taj rast bio je suptilan. 2022. godina donijela nam je prividnu stabilizaciju i povratak u „normalan“ život, ali time i ponovno ludovanje cijena te inflaciju, gdje situacija sada sve više podsjeća na period krize oko 2008. godine.

Prosječna cijena kvadrata kuće u RH povećala se za čak 15% u odnosu na prethodnu godinu i iznosi 1.863 EUR. Za kvadrat stana traži se u prosjeku 2.658 EUR, što predstavlja povećanje od visokih 17% na razini cijele države.

Slika 1. Kretanje prosječnih mjesečnih cijena nekretnina u razdoblju od 2019 do 2022. godine na području Hrvatske.

Indeks potražnje kroz posljednje četiri godine pokazuje sezonski trend rasta, osobito u proljeće i jesen kada je aktivan APN. U protekloj godini preko 70% ukupne potražnje bilo je za stanovima u cjenovnim razredima od 1.500 do 2.500 EUR po kvadratu, a što se razreda kvadrature tiče, najtraženiji su bili oni od 41 do 60 m² (30% ukupne potražnje) te od 61 do 80 m² (29% ukupne potražnje). Kada je riječ o potražnji za kućama, situacija je približno ista ako gledamo cijenu po metru kvadratnom, no najveći postotak potencijalnih kupaca, njih 49%, interes je pokazao za kućama od 51 do 100 m².

U Zagrebu još uvijek oprez u područjima oštećenim potresom

Odnos ponude i potražnje u Gradu Zagrebu uglavnom je ujednačen, no u gradskim četvrtima koje su najviše oštećene potresom i dalje je vidljiv nesrazmjer. Gornji grad – Medveščak nosi najveći dio ukupne ponude stanova u Zagrebu (17%), no potražnja za njima iznosi tek približno 7%. Slična je situacija u četvrtima Črnomerec, Donji grad i Maksimir, dok kod ostalih uočavamo veći indeks potražnje nego ponude. Ono što je zajedničko svima jest povećanje cijena u odnosu na prethodnu godinu pa je tako cijena kvadrata stanova u prosjeku porasla za 16% i sada iznosi 2.593 EUR, dok je cijena kvadrata kuća porasla za 10% i iznosi 1.555 EUR.

Slika 2. Udio indeksa ponude i potražnje po zagrebačkim gradskim četvrtima u 2022. godini.

U Zagrebu su se najviše tražili stanovi od 41 do 60 m² (trećina ukupne potražnje), no u ponudi ih je bilo tek 23%. Čak 44% potencijalnih kupaca tražilo je stanove u cjenovnom razredu od 500 do 1.500 EUR po m², no njih je u ponudi bilo samo 11%. Najveću ponudu vidjeli smo kod stanova s cijenom između 1.500 i 2.500 EUR po kvadratu (75%), no potražnja za njima iznosila je znatno manje (40%).

Čak polovica potencijalnih kupaca tražila je kuće od 51 do 100 m2, ali ponuda takvih kuća je zakazala i iznosila samo 22%. Najviše se kuća nudilo u cjenovnom rangu od 500 do 1.500 EUR po kvadratu, ali interes za njima bio je znatno manji (38%), dok je više od trećine ukupne potražnje bilo za onima između 1.500 i 2.500 EUR, no samo 16% takvih kuća bilo je u ponudi.

Jača interes za manjim sredinama u okolici metropole

I dok je Grad Zagreb i dalje jedno od najzanimljivijih područja, područja s najvećom ponudom i potražnjom, zanimljivo je uočiti kretanja u okolnoj Zagrebačkoj županiji, gdje bilježimo najveći rast cijena u cijeloj državi. Cijena kvadrata kuće u toj županiji prošle je godine narasla za 18% te je u prosjeku 967 EUR, dok se kvadrat stana popeo za vrtoglavih 30% i prosječno iznosi 2.052 EUR.

Slika 3. Prosječne godišnje cijene nekretnina i postotne promjene s obzirom na prethodnu godinu na području Zagrebačke županije u razdoblju od 2019 do 2022. godine.

Ondje je skoro polovica potražnje bila za stanovima čija je cijena po m² iznosila 500 do 1.500 EUR, no u ponudi se takvih stanova našlo tek nešto manje od 12%. Kao i u ostatku države, najveća potražnja što se tiče kvadrature bila je za stanovima od 41 do 80 m², a ponuda ju je uglavnom pratila.

Najveću ponudu (63%), kada je u pitanju prodaja kuća, uočili smo kod onih čija se cijena metra kvadratnog kretala između 500 i 1.500 EUR, ali potražnja za takvim kućama bila je znatno niža i nosila je 38% ukupne potražnje. Trećina potencijalnih kupaca potraživala je kuće u cjenovnom razredu od 1.500 do 2.500 EUR po kvadratu, a takvih je u ponudi Zagrebačke županije bilo nešto manje od 16%. One od 51 do 100 m² nosile su 46% ukupne potražnje, no ponuda takvih kuća bila je nešto manja i iznosila 38%.

Najskuplji kvadrati očekivano na priobalju, Dubrovačko-neretvanska županija u vodstvu

Prva tri mjesta na tronu, kada je u pitanju prosječna cijena stambenog kvadrata u RH, nedvojbeno zauzimaju Dubrovačko-neretvanska (2.843 EUR), Splitsko-dalmatinska (2.753 EUR) i Istarska županija (2.559 EUR).

Slika 4. Karta proječnih cijena nekretnina po županijama u 2022. godini

Prateći trendove u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, uočavamo da su se cijene u protekle četiri godine jednolično kretale, tj. praktički stagnirale, dok je jedino kod prodaje stanova u 2022. godini vidljivo povećanje od 7% (3.489 EUR). Najveća potražnja bila je za stanovima u cjenovnom razredu od 500 do 1.500 EUR (44%), no takvih je u ponudi bilo neznatnih 8%.

Za kuće je trećina potencijalnih kupaca bila spremna izdvojiti između 1.500 i 2.500 EUR, ali kao i u prethodnom slučaju, ponuda takvih kuća nije pratila potražnju te je iznosila nešto manje od 20%. Najinteresantnije su bile one od 51 do 100 m² pa je potražnja za takvima iznosila 51%, no u ponudi ih je bilo tek 38%.

Uz Dubrovnik, Split najskuplji grad u Hrvatskoj po pitanju nekretnina

O vrtoglavom rastu cijena u Splitsko-dalmatinskoj županiji, odnosno Splitu, puno se piše u posljednjim mjesecima. Značajan porast cijena osjetan je i kod prodaje kuća (17%), ali i kod prodaje stanova (12%). U ovoj županiji ponuda uglavnom prati potražnju, barem što se cijena tiče, no kada uspoređujemo njihov odnos prema razredu kvadrature situacija je nešto drukčija.

60% potencijalnih kupaca u potrazi je za stanovima između 41 i 80 kvadrata, no samo polovica ponude odgovara traženim uvjetima. I ovdje su najzanimljivije kuće od 51 do 100 m² (45% ukupne potražnje), ali u ponudi je takvih bilo nešto manje od 38%.

Grad Split u 2022. godini bilježi povećanje od 12% u obje kategorije nekretnina, a prosječna cijena kvadrata splitskog stana bila je 3.495 EUR, dok su potencijalni kupci za kuću u prosjeku morali izdvojiti 3.697 EUR po m².

Potencijal Istre neupitan, ponuda veća od potražnje

U Istarskoj županiji bilježimo najveći rast (nakon Zagrebačke), a cijene kvadratnog metra kuća ondje su porasle za 21% te čak 28% kada su u pitanju stanovi. Ova županija, uz Primorsko-goransku, jedina je u kojoj je ponuda nekretnina veća od potražnje.

Slika 5. Karta koeficijenta udjela ponude i potražnje (potražnja/ponuda) po županijama u 2022. godini.

No, ni to nije pokazatelj idealne situacije jer najveća je potražnja (44%) za stanovima u cjenovnom razredu od 500 do 1.500 EUR po kvadratu, dok je takvih u ponudi zanemarivih 5%. Najviše se traže oni od 61 do 80 m² (41% ukupne potražnje), ali njihova ponuda iznosi tek 29%.

Više od trećine potencijalnih kupaca koji su u potrazi za kućom za nju je spremno izdvojiti 500 do 1.500 EUR, no ponuda u tom cjenovnom rangu samo je nešto viša od 24%. Visokih 59% potražnje spada na kuće od 51 do 100 m², ali tek 38% njih nalazi se u ponudi Istarske županije.

U kontinentalnoj Hrvatskoj nekretnine ne zadovoljavaju uvjete potražnje

Odemo li istočnije, odnos ponude i potražnje drastično se mijenja – potražnja za nekretninama u ostatku kontinentalne Hrvatske (izuzev Grada Zagreba) znatno je veća od ponude. No, to ne znači da u tim županijama nema dovoljno nekretnina za prodaju, već da one ne odgovaraju potrebama tržišta i kao takve kupcima nisu zanimljive.

Najpovoljniju situaciju što se tog odnosa tiče vidimo u Osječko-baranjskoj županiji, ali ondje je vidljv i najveći rast cijena nekretnina, što je posebice istaknuto u najvećem regionalnom gradu, Osijeku, gdje je cijena kvadrata stana u odnosu na prošlu godinu narasla za čak 20% i iznosi 1.407 EUR.

U toj županiji više od polovice potražnje odlazi na kuće od 51 do 100 m², no njih je u ponudi samo 38%. Što se cjenovnog razreda tiče, one od 1.500 do 2.000 eura po kvadratu najzanimljivije su trećini potencijalnih kupaca, ali takvih je u ponudi manje od 2%. Ponuda stanova uglavnom je veća od potražnje, a najviše se traže stanovi od 41 do 60 m² (32%), kakvih je na tržištu jedna četvrtina, dok je onih od 61 do 80 m² trećina, ali potražnja za njima iznosi 23%.