Cijene su u prethodne dvije godine rasle, no interesi kupaca su se promijenili

Tržište nekretnina u Hrvatskoj u protekle je dvije godine, unatoč vanjskim faktorima – pandemiji korona virusa i čak dva snažna potresa, nastavilo s trendom rasta cijena. Na razini čitave RH tražene su cijene unazad godinu dana rasle 4,05 posto za stanove i čak 7,73 posto za kuće, a sličan je trend bio vidljiv i u usporedbi cijena iz 2019. u odnosu na 2020. godinu.

Najviše se traže stanovi do 60 kvadrata i kuće do 150 kvadrata

U prošloj su godini kupci bili najviše zainteresirani za stanove veličine 50 i 60 kvadrata, njih čak jedna trećina, dok je tek 5 posto kupca pretraživalo stanove veličine 100 kvadrata. Konkretno u Zagrebu, najviše se traže stanovi od 60 kvadrata. Velik je i interes za stanovima od 40 i 50 kvadrata. Na ova tri kvadratna razreda otpada gotovo polovica potencijalnih kupaca (45%), dok se u ponudi za prodaju nudi tek 31 posto takvih stanova. S druge strane, stanova od 80 kvadrata na više na tržištu je dostupno više od potražnje za njima.

U Hrvatskoj su najtraženije kuće od 100 i 150 kvadratnih metara stambenog prostora, u ponudi ih ima manje od interesa kupaca, a najmanje se traže kuće između 300 i 400 kvadrata. Nakon oba potresa, zagrebačkog i petrinjskog, pao je udio nekretnina za prodaju u epicentru bližim dijelovima Zagreba, kao i interes za nekretnine u tim dijelovima, no ovaj se trend nakon ljeta 2021. promijenio i sve više potencijalnih kupaca opet potražuje nekretnine u tim dijelovima grada pa potresi nisu dugoročno utjecali na cijene.

Prosječna tražena cijena za kvadrat stana u Zagrebu sada iznosi 2297 eura, a za kvadrat kuće 1441 euro. Kvadrati stana i dalje su najskuplji u centru grada, gdje prodavatelji traže više od 2500 eura, a tražene cijene ispod 2000 eura za kvadrat stana u Zagrebu prosječno se mogu naći u rubnim četvrtima grada -  Brezovici, Podsusedu i Sesvetama.

Sve veći interes za manjim sredinama u okolici Zagreba i susjednim županijama

Čini se da dio kupaca sve više razmišlja o preseljenju u manje sredine. U prošloj su godini Zagrebačka, Krapinsko-zagorska i Virovitičko-podravska županija zabilježile najveću razliku između ponude i potražnje, u kojoj potražnja za kućama nadmašuje njihovu ponudu. Potražnja veća od ponude prisutna je i u Karlovačkoj županiji te u samom Gradu Zagrebu. Među navedenima, Karlovačka je županija zabilježila rast cijene kvadrata kuće unazad dvije godine za 21 posto, iako je on i danas vrlo povoljan te se prosječno traži 657 eura.

Ovdje valja pojasniti da nije riječ o doslovnom nedostatku kuća na tržištu, već da one ne zadovoljavaju uvjete potražnje. Primjerice, u Gradu Zagrebu i Zagrebačkoj županiji iznimno su tražene kuće od 100 kvadrata, na njih otpada 12 posto cijele potražnje, dok je u istoj kategoriji tek 6 posto ponude. Općenito, gotovo polovica (43%) kupaca u ovom području traže kuće od 75 do 150 kvadrata, kakvih je od ukupne ponude kuća na prodaju tek jedna četvrtina. Manje su zainteresirani za kuće od 200 kvadrata na više, kakvih je u prodaji i više nego što se traže.

S druge strane, na tržištu je dostupno više kuća od potražnje za njima u priobalnim županijama, izuzev Dubrovačko-neretvanske, i u dijelu unutrašnjosti, a u Slavoniji potražnja za kućama tek je neznatno veća od ponude.

Ovaj se trend ne odražava na tražene cijene pa su Dubrovačko-neretvanska, Splitsko-dalmatinska i Istarska i dalje županije s najskupljim kvadratima kuća. Cijene su u predsezoni 2020. godine kratkotrajno pale, no već krajem ljeta iste godine uglavnom nastavile rasti. U samom Dubrovniku za kvadrat se prosječno traži čak 4151 euro, u Splitu 2033 eura, a u Rovinju  2620 eura. Ipak valja primijetiti da, među navedenim gradovima, Dubrovnik unazad dvije godine bilježi blagi tražene cijene za kvadrat kuće, u Splitu ona u istom periodu raste, a Rovinj je čitavo vrijeme stabilan.

U protekle su dvije godine rasle i tražene cijene stanova na obali, za kvadrat stana u Splitu prosječno se traži 2974 eura po kvadratu (+11,24%) , u Zadru 2398 eura (+12,37%), u Rovinju čak 3336 eura (+28,21%), a u Dubrovniku koji među njima jedini bilježi pad ipak se prosječno traži najviše, odnosno 3575 eura (-6,61%). Tražene cijene stanova rasle su u Rijeci za 22 posto unazad dvije godine pa se sada za kvadrat prosječno traži 1879 eura.

Niske cijene i niska potražnja za kvadrate u županijama koje su izgubile najviše stanovnika

Vukovarsko-srijemska županija, koja je izgubila gotovo 20 posto stanovnika u posljednjih 10 godina, bilježi prosječnu traženu cijenu kvadrata od 455 eura, što je 4,4 posto manje u odnosu na 2019. godinu. Ipak, u samom Vukovaru prosječna tražena cijena kvadrata stana unazad dvije godine je rasla te umjesto 561 sada iznosi 777 eura. Isti je trend i u Brodsko-posavskoj, u Slavonskom Brodu stanovi su skuplji nego prije dvije godine pa se sad prosječno traži 978 eura po kvadratu, dok cijene na razini županije bilježe pad.

Sisačko-moslavačka županija, koja je druga po redu po gubitku stanovništva ne bilježi i pad (već niskih – prosječno 512 eura po kvadratu) cijena nekretnina, ali valja napomenuti da su u ovim područjima, iznimno niske i ponuda i potražnja za nekretninama.

Ličko-senjska županija izgubila je čak 15,8 posto stanovnika u odnosu na prethodni popis, no u njoj su tražene cijene kvadrata (prosječno 1307 eura) u odnosu na ostale županije s izraženim padom stanovništva prilično visoke. Niska je prosječna tražena cijena kvadrata stana u Gospiću koja sada iznosi 960 eura po kvadratu u odnosu na cijenu na razini županije, no prosjek dižu turistička odredišta uz obalu i u unutrašnjosti Like (Senj, Novalja, Plitvička Jezera).

Prema iskustvima s terena, stranci osim obale traže i Zagreb i Gorski kotar

Kako „dišu“ kupci otkriva nam i direktor agencije za nekretnine Opereta i naš stalni klijent, Borislav Vujović. – Kao posljedica potresa i epidemije, veća je potražnja za kućama i zemljištima u okolici Zagreba u odnosu na centar grada gdje je jako usporena prodaja starih stanova, a novogradnje su apsolutni hit. Cijene stanova su jako visoke za platežnu moć kupaca, tako da će zagrebački prsten biti sve interesantniji – objašnjava Vujović te dodaje da će inflacija koja je u tijeku učiniti da cijene nekretnina rastu još neko vrijeme.

Kad je riječ o interesu stranaca, kako tumači Vujović, Istra im je još interesantnija nego prije, a sve više im se sviđaju i Gorski Kotar i Zagreb. -  Promijenio se trend potražnje za apartmanima, sada se traže kuće za odmor s bazenima. Kupci iz inozemstva kupuju „second home“ u Hrvatskoj, imaju drugačije potrebe od stanovnika, a i naše cijene su niske u odnosu na cijene u EU – zaključuje Borislav Vujović.